Меню

Лейфер справочник квартиры таблица 71



Скидки на торг к ценам продажи

Тип объекта недвижимости Источник №1 Источник №2 Источник №3 Источник №4
Торговая 8-10% 9% 3-7% 13-15%
Офисная 9-10% 9% 3-7% 13-15%
Производственно-складская 10-15% 13% 5-9% 13-15%
Сельхозпостройки 18%
Базы отдыха 15%
Зем. участки под ИЖС 9% 3-7% 13-15%
Зем. участки под многоэтажное жилищное строительство 5-10% 9% 3-7% 13-15%
Зем. участки под коммерческие объекты 9-11% 10% 3-7% 13-15%
Зем. участки под пром. объекты 8-12% 13% 3-7% 13-15%
Зем. участки с/х назначения 10-15% 17%
Стандартные квартиры 4% 2-6% 9-11%
Элитные квартиры 6% 2-6% 9-11%
Жилые дома 8% 2-6% 9-11%

Источник №1: «Электронный справочник оценщика» http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups

Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4

Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. Марчук, «Вопросы оценки», 11.01.2007 // http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml

Источник №4: Скидки на торг: реалии кризиса А.А. Марчук, Е.А. Бутова, www. Appraiser.ru, 23.03.2009 // http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml

от цен объектов, расположенных на 1-й линии, к ценам объектов на 2-й линии

Тип объекта недвижимости Источник №1 Источник №2 Среднее
Торговая 0,86 0,79 0,82
Офисная 0,91 0,79 0,85
Производственно-складская 0,95 0,88 0,91
Зем. участки под коммерческие объекты 0,76 0,76

Источник №1: Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А

Поправки на этаж к ценам продажи

относительно объектов на 1 этаже

Объекты недвижимости Источник №1 Источник №2 Источник №3 Среднее
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
подвальный этаж 0,80 0,74 0,56-0,66 0,72
цокольный этаж 0,88 0,84 0,83-0,85 0,85
2 этаж и выше 0,88 0,85 0,82-0,89 0,86
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
подвальный этаж 0,81 0,74 0,54-0,56 0,70
цокольный этаж 0,89 0,84 0,66-0,71 0,80
2 этаж и выше 0,93 0,85 0,82-0,98 0,88
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
подвальный этаж 0,85 0,81 0,54-0,57 0,76
цокольный этаж 0,90 0,87 0,85-0,86 0,88
2 этаж и выше 0,91 0,85 0,79-0,98 0,89

Источник №1: Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.

Источник №3: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Поправки на наличие отдельного входа

переход от цен объектов с отдельным входом к ценам объектов без отдельного входа

Тип объекта недвижимости Источник №1 Источник №2 Среднее
Торговая 0,89 0,85 0,87
Офисная 0,92 0,85 0,88
Производственно-складская 0,91 0,91

Источник №1: Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.

Поправки на эффект масштаба

эффект масштаба к ценам зем. участков

Площадь ЗУ, га Коэф.
мин макс среднее
0,1 0,5 0,3 1,0000
0,5 1 0,8 0,9035
1 5 3,0 0,8335
5 10 7,5 0,7465
10 25 17,5 0,6860
25 50 37,5 0,6474
50 100 75 0,5700

эффект масштаба к ценам торговой недвижимости

эффект масштаба к ценам офисной недвижимости

эффект масштаба к ценам производственно-складской недвижимости

Источник: Электронный справочник оценщика

Поправка на эффект масштаба к ценам аналогов рассчитывается по формуле:

Sоц, Sан — площадь оцениваемого объекта и объекта-аналога

n — коэффициент торможения

n = -0,10 для зем. участков

n = -0,06 для торговой недвижимости

n = -0,05 для офисной недвижимости

n = -0,05 для производственно-складской недвижимости

Поправки на отделку помещений к ценам продажи

отделка Торговая Офисная Складская
Евростандарт 1,11 1,11 1,23
Отличное 1,08 1,09 1,04
Нормальное 1,00 1,00 1,00
Удовлетворительное 0,92 0,90 0,91
Неудовлетворительное 0,91 0,89 0,86

Источник: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Поправки на наличие инженерных коммуникаций

переход от цен участков без коммуникаций к ценам участков с коммуникациями

Зем.участок Водоснабжение Газоснабжение Электроснабжение
многоэтажная жилая застройка 12,82% 12,95%
ИЖС 11,46%
садоводство 9,54% 23,04% 14,18%
коммерческая застройка 11,25% 12,56%
промышленная застройка 9,04% 12,94%
сельхозназначения 8,95% 5,53%

Источник: Электронный справочник оценщика

переход от цен объектов, обеспеченных коммуникациями, к ценам объектов без коммуникаций

Источник №1: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Источник №2: Электронный справочник оценщика

Поправки на наличие и тип парковки

Источник

Лейфер справочник квартиры таблица 71


Название: Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода
Автор: Лейфер Л.А.
Издательство: Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки
Год: 2014
Страниц: 257
Формат: PDF
Размер: 101 Мб
Язык: русский

Третье издание справочника составлено на основе опроса и последующего обобщения результатов этого опроса 190 профессиональных Оценщиков из 52 городов России и содержит коллективные экспертные оценки 200 параметров и характеристик рынка недвижимости.
Основное место в первом томе справочника занимают таблицы с корректирующими коэффициентами (корректировками), позволяющие корректировать цены по объектам аналогам. Также в этом томе содержатся сведения о скидках на торг для различных типов недвижимости. Эти данные отдельно представлены для активного (развитого) инеактивного (слабо развитого) рынков. Дополнительно по отношению к прошлым изданиям по каждому классу объектов при веде н перечень основных факторов, влияющих на стоимость. В таблицах приведены коэффициенты, отражающие степень этого влияния на стоимость объекта недвижимости.

От научного редактора
Предисловие к первому изданию
Предисловие ко второму изданию
Предисловие к третьему изданию
Проблема информационного обеспечения работ по оценке недвижимости и пути ее решения
Структура информации, используемой оценщиком в процессе оценки
Возможные варианты решения проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности
Информационное обеспечение на основе рыночных данных
Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Концептуальные положения
О принципиальной возможности использования коллективных экспертных оценок в процессе оценивания недвижимости
Инвариантность характеристик и проблема сегментации рынка недвижимости
Краткие сведения из теории и практики экспертных оценок
Проект по созданию коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости – 2013 г.
Общие сведения о проекте
Коллективные экспертные оценки и метод парных продаж
Дополнительные комментарии в связи с вопросами, которые часто задавались авторам проекта
Почему коллективные экспертные оценки, отражающие субъективные мнения, объективно отражают реальные соотношения на рынке?
Почему к опросу в качестве экспертов не привлекаются риелторы и другие участники рынка?
Почему именно профессиональные оценщики наилучшим образом способны передать состояние рынка?
Использовался ли раньше экспертный опрос для определения коллективных экспертных оценок для подобных задач?
Представление результатов статистической обработки и их интерпретация
Точечная оценка и доверительный интервал
Толерантный (расширенный) интервал
Гистограммы
Представление информации по отдельным городам. Коробчатые диаграммы
Объекты недвижимости
Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Скидки на торг
Активный рынок. Скидки на цены предложений
Активный рынок. Скидки на арендные ставки
Не активный рынок. Скидки на цены предложений
Не активный рынок. Скидки на арендные ставки
Коллективные экспертные оценки корректирующих коэффициентов (корректировок). Краткое описание
Общие замечания
Корректировка на фактор масштаба
Некоторые комментарии к процедуре выбора конкретных значений внутри заданного интервала (диапазона)
Корректировка на этаж
Корректировка на наличие отопления
Корректировка на наличие отдельного входа
Корректировка на выход на красную линию
Корректировка на доступность посещения объекта
Корректировка на состояние отделки объекта
Корректировка на материал стен объекта
Низкоклассные офисно-торговые объекты
Корректирующие коэффициенты по цене предложений
Корректирующие коэффициенты по арендной ставке
Низко классные производственно-складские объекты
Корректирующие коэффициенты по цене предложений
Корректирующие коэффициенты по арендной ставке
Объекты сельскохозяйственного назначения
Корректирующие коэффициенты по цене предложений
Корректирующие коэффициенты по арендной ставке
Бизнес-центры класса A, B
Корректирующие коэффициенты по цене предложений
Корректирующие коэффициенты по арендной ставке
Квартиры
Корректирующие коэффициенты по цене предложений
Жилые дома и коттеджи
Корректирующие коэффициенты по цене предложений
Заключение
Общие выводы из анализа результатов опроса
Интерпретация результатов и общие рекомендации по использованию экспертных оценок
Что дает оценщику коллективная экспертная оценка? Основные результаты проекта
Справочная информация для обеспечения сравнительного подхода
Проблема неопределенности исходной информации
Благодарности
Литература
Приложения
Приложение
Примеры использования приведенных данных при определении корректировок
Приложение
Анкета, разосланная оценщикам — экспертам

Источник

Справочники

МЕТОДИЧЕСКИЕ И ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ

С 2006 года компанией выпускаются Справочники оценщика. Заказать данные издания для личного пользования Вы можете на сайте ООО Информ- оценка в Разделе ЗАКАЗАТЬ

За период с 2006 по 2020 гг. выпущены следующие издания:

ИЗДАНИЯ 2020 ГОДА:

— Справочник оценщика недвижимости-2020. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода.

ИЗДАНИЯ 2019 ГОДА:

— Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры

— Справочник оценщика машин и оборудования-2019.

— Справочник оценщика недвижимости-2019. Жилые дома.

— Справочник оценщика недвижимости-2019. Операционные расходы для коммерческой недвижимости.

ИЗДАНИЯ 2018 ГОДА:

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть I , II

— Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп.25 и 26 ФСО №1 и п.30 ФСО №7) 2018 г. (Издание обновленное и расширенное)

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Объекты капитального строительства

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Жилые дома

— Справочник оценщика бизнеса. Дополнение для предприятий оборонно-промышленного комплекса

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Квартиры

— Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения.

ИЗДАНИЯ 2017 ГОДА:

— Справочник оценщика недвижимости-2017. Земельные участки

— Справочник оценщика бизнеса

— Справочник оценщика недвижимости-2017. Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости. Дополнительные главы. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов

— Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода

— Справочник оценщика недвижимости 2017 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода

— Справочник оценщика недвижимости-2017. Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости. Дополнительные главы. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов

— Справочник оценщика недвижимости 2017. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода

— Справочник оценщика недвижимости 2017. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода

— Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп.25 и 26 ФСО №1 и п.30 ФСО №7) 2017 г. (Издание обновленное и расширенное)

— Справочник оценщика недвижимости – 2017. Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости

ИЗДАНИЯ 2016 ГОДА:

— СПРАВОЧНИК СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА И ОЦЕНЩИКА НЕДВИЖИМОСТИ (2010 – 2014 гг.)

— Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том I. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов

— Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов

— Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том III. Земельные участки

— Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том IV. Жилая недвижимость

— Оценка российской недвижимости: предпосылки, ограничения, инструменты (Бабенко Р.В. )

— Справочник оценщика машин и оборудования. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка машин и оборудования

— Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО №1 и п. 30 ФСО №7)

ИЗДАНИЯ 2014 ГОДА:

— Справочник оценщика недвижимости. Третье издание. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода

— Справочник оценщика недвижимости. Третье издание. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода

— Справочник оценщика недвижимости. Третье издание. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков

С июня 2015 года издание Справочников перенесено в дочернюю компанию ООО «Приволжский Центр Методического и информационного обеспечения оценки» (ООО «Информ-оценка»). Более ранние версии Справочников доступны по запросу

Источник

Осторожно Справочник Лейфера!

IMG_0106

В настоящее время, в оценочной практике получило широкое распространение использование справочников с экспертными корректировками. Наибольшую известность получили справочники под редакцией Л. А. Лейфера, издаваемые Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки.

Оценщиков, использующих указанные справочники, можно понять. Это позволяет существенно сэкономить время и трудозатраты на проведение оценки, да и у проверяющих инстанций (банков, экспертных советов СРО, гос. учреждений) использование этих корректировок не вызывает вопросов, в отличие от корректировок, полученных из других источников.

Однако, зачастую, используя корректировки из справочников, оценщики забывают, что экспертные данные должны проверяться на соответствие рынку и здравому смыслу, так как применение экспертных корректировок без должной проверки может привести к искажению результатов оценки.

Для примера рассмотрим значения доходности от сдачи в аренду машин и оборудования, приведённые в Справочнике оценщика машин и оборудования 2019 года (далее Справочник).

В Справочнике приведены следующие значения и интервалы значений доходности от сдачи объекта в аренду, в процентах:

Группа Среднее Доверительный интервал
мин. макс.
Транспорт и спецтехника общего применения 0,18 0,16 0,21
Спецтехника узкого применения 0,18 0,16 0,21
Железнодорожный и водный транспорт 0,18 0,16 0,20
Серийное оборудование широкого профиля 0,17 0,15 0,20
Узкоспециализированное оборудование 0,19 0,16 0,21
Средства для хранения и транспортировки жидких и газообразных веществ 0,18 0,16 0,20
Электронное оборудование 0,18 0,15 0,21
Инструменты, инвентарь, приборы 0,19 0,16 0,22

Под текущей доходностью в Справочнике понимается отношение чистого годового ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его стоимости.

А теперь подумайте, согласились бы вы сдать в аренду автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 1 800 рублей в год. (0,18 %), ведь именно такую среднюю доходность от сдачи в аренду транспорта общего применения предполагают данные Справочника.

Даже если допустить, что в Справочнике имеется техническая ошибка и значения приведены не в процентах, а в виде коэффициентов, то 18 % годовой доходности от сдачи в аренду транспорта общего применения также кажутся далёкими от реальной жизни. Согласились ли бы вы взять в аренду автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 180 000 рублей в год? Я, да. А согласились ли бы вы сдать автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 180 000 рублей в год? Я, нет.

Для проверки данных справочника проанализировано текущее отношение арендной платы за месяц к стоимости оборудования по предложениям аренды и продажи машин и оборудования в различных сегментах рынка. В большинстве предложений стоимость аренды указывается за сутки. Для получения среднемесячной арендной платы данная стоимость умножалась на среднегодовое количество дней в месяце 30,42. Анализировались данные, актуальные на 2018-2019 г.

Наименование Стоимость аренды в месяц, руб. Рыночная стоимость, оборудования, руб.* Коэффициент отношения месячной арендной платы к стоимости
Серийное оборудование широкого профиля
Дизель-генератор SDMO j275k 182 520 2 405 000 0,08
Дизельный генератор SDMO J66K 69 966 837 000 0,08
Дизель-генератор Geko 11010 60 840 642 000 0,09
Модульная котельная БМК-500 184 000 2 200 000 0,08
Дизельный генератор Cummins C38D5 106 470 770 000 0,14
Генератор AKSA AJD45 53 539 633 000 0,08
Дизельная электростанция PowerLink GMS130C/S 95 823 1 109 000 0,09
Дизельный генератор SDMO J110K 93 694 1 023 000 0,09
Сварочный генератор DENYO DCW-480ESW 80 309 818 000 0,10
Дизельный компрессор XAS 186 160 618 1 681 000 0,10
Электрогенератор Energo ED35/400 Y-SS 93 694 647 000 0,14
Вагон-бытовка 4*2,4 5 500 50 000 0,11
Узкоспециализированное оборудование, инструменты, приборы
Виброкаток WACKER Neuson RD 7H-ES 212 940 692 000 0,31
Дизельный передвижной компрессор CPS 185 91 260 613 000 0,15
Штукатурная станция PFT G 4 30 420 324 000 0,09
Минимойка Karcher K 7 Compact 30 420 26 000 1,17
Мотопомпа бензиновая Koshin KTH 80X 69 966 60 000 1,17
Толщиномер ET-11P 9 126 5 000 1,83
Бензопила Champion 254-18″ 12 168 8 000 1,52
Автомобили
Nissan Teana, 2011 82 134 560 000 0,15
Volkswagen Polo 2017 51 714 650 000 0,08
Chevrolet Cruze, 2014 45 630 520 000 0,09
Hyundai Solaris, 2015 63 882 545 000 0,12

*с учётом износа и скидки при переходе на вторичный рынок

Анализ показывает, что для сегмента «Серийное оборудование широкого профиля» значение месячной арендной платы находится в диапазоне 8-14 % от стоимости, среднее значение 10 %. Необходимо отметить, что несмотря на то, что стоимость аренды во многих источниках указана за сутки, данная стоимость устанавливается арендодателем при условии аренды на гораздо более длительный срок, от 15-30 суток и до нескольких месяцев.

Для автотранспорта значение месячной арендной платы находится в подобном диапазоне 8-15 % от стоимости, среднее значение 11 %.

Для узкоспециализированного оборудования значения месячной арендной платы начинаются от 9 % от стоимости и достигают значений, превышающих стоимость оборудования. Это объясняется тем, что подобное оборудование берётся в аренду на очень короткий срок (до нескольких суток) для выполнения разовых работ.

Исходя из анализа, можно сделать вывод, что значения доходности от сдачи в аренду машин и оборудования, приведённые в Справочнике оценщика машин и оборудования 2019 года, совершенно не соответствуют рыночным показателям и их использование в практике оценки приведёт к значительному искажению результатов.

Хочу отметить, я не призываю повсеместно отказываться от использования справочников с экспертными корректировками, они значительно облегчают труд оценщиков. Но не стоит все корректировки, приведённые в них, считать истинными по умолчанию, без анализа рыночной ситуации.

В заключение, хотел бы пожелать создателю Справочников Лейфера более осмысленно и критично подходить к обработке результатов экспертного опроса и не включать в справочники корректировки, противоречащие рыночной ситуации и здравому смыслу.

Автор статьи: ведущий оценщик компании «ФИНЭКА»

Источник

Читайте также:  Таблица вид разделке рыбы
Adblock
detector